改革开放四十年，我国经济社会发生了天翻地覆的变化，但城乡发展并不平衡，农村土地承包把农民从土地上解放了出来，大量农民参与城市建设，但农村却因人才的流失和政策的限制，造成大量的农村土地资源处于沉睡之中，亟需激活振兴。

今年1月2日，中央1号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》，首次提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。为此，我县大胆实践探索，由国土资源局牵头，以创业创新为导向，以政策扶持为依托，以农民自愿为基础，围绕“探索”“保障”“适度放活”，全力推进宅基地“三权分置”开发利用，在充分调研的基础上，4月份出台了《关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见（试行）》及《象山县宅基地三权分置登记暂行规定》《农村宅基地使用经营权流转三方合同》《象山农信联社农村宅基地使用权证抵押贷款管理办法（试行）》等配套政策，颁发了全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，争取三年内激活利用闲置宅基地及农房1000幢、农民人均住房财产性收入增加50%以上。

推行确权赋能发放农村土地权益

一是明确权能属性。农村集体经济组织是宅基地的所有权人，在实施乡村规划或土地综合整治时可调整宅基地，可对违法建设、超标建设、长期闲置、“一户多宅”的宅基地进行纠正、调整、收回和集中经营，有权对村集体经济组织成员申请宅基地建房的进行资格审查。农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，符合建房条件的可按家庭户为单位申请宅基地建房，也可以申请宅基地和农房有偿退出。适度放活宅基地使用权，社会资本投资者可通过签订三方协议流转取得宅基地使用经营权，期限不得超过20年，可依法依规进行新建、改建或重建。

二是明确登记办证。建立健全农村宅基地“三权分置”登记办法，宅基地资格权人和使用人在不动产登记时予以区分，对宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权，宅基地使用人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权，并分别注明宅基地资格权人、宅基地使用权人及房屋所有权人、房屋使用权人。4月24日，我县颁发全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，鹤浦镇小百丈村村民王定龙和宁波安可旅游开发有限公司分别取得宅基地资格权证、宅基地使用权证。

三是明确抵押贷款。社会资本投资者取得宅基地使用经营权和房屋使用权的期限不得超过20年，期满后可依约续期。在使用期限内可以进行宅基地使用经营权再流转或按规定设定抵押权。同时积极实施宅基地和农房流转市场的政府“补位”，农村信用社不断扩大担保品范围，将农村宅基地使用权证纳入抵押贷款范围，贷款额度不超过借款人生产经营项目所需投入资金的50%，且不超过宅基地使用权抵押评估价值的40%，最长授信不超过3年，尽力保障农民、开发投资者、村集体三方的共同利益。

激活沉睡资源释放农村发展活力

一是允许合作建房。宅基地资格权人申请与返乡下乡创业人员合作建房，可通过签订协议等方式使用、经营宅基地，建房时需由农村集体经济组织成员和宅基地使用人共同申请，占地面积和建筑面积按农村个人建房审批标准执行。如石浦镇沙塘湾村，2017年2月，宁波目的地旅行社有限公司通过房屋租赁，与当地村集体经济组织成员张某合作建房，合同约定由公司负责拆后重建，租赁期限20年，合同到期后地上建筑归张某所有。

二是允许跨镇建房。宅基地资格权人可通过申请跨乡镇建房、农房置换（拆迁安置）和参与农房司法拍卖等方式实现跨镇建房，但原有住房须先行拆除，并将原宅基地无偿交还村集体经济组织。目前县城中心城区建成区、石浦建成区控制性详细规划覆盖区域内的城中村暂不实行跨乡镇建房和使用经营权流转。今年西周镇上张村开展全域土地综合整治试点，11户宅基地属于非农居民，我县将按照文件精神进行宅基地异地调整安置，但非农居民只有宅基地使用权，无法享受宅基地资格权，目前正在对接、落实。

三是允许非农重建。非村集体经济组织成员通过农房世居、析产、继承取得的合法房屋需要发展产业的，经村集体审核、报乡镇政府（街道办事处）同意后可实施改建或拆后重建。随着城镇化的不断深入，部分农民离开农村，其原有老宅或通过析产、继承等方式取得的农房，因其村集体组织成员身份的丧失而无法对原有住房进行拆改建，造成大量农村住房闲置、转危。

规范土地管理严守农村土改底线

一是严格规划管控。实行城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划融合，因地制宜编制村土地利用规划，优化农村居民点布局和生产、生活、生态空间。加强规划刚性，防止无序发展，防止低端扩张，以规划设计引领农村闲置资源盘活。加强农村建房风貌引导，注重对历史文化名村、历史建筑的保护，尽可能地保护体现乡村地方特色和承载历史、文化信息的传统建筑，防止大拆大建破坏农村田园格局。

二是严格用途管制。以签订三方协议形式，约定产权归属和权利义务，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农房及配套设施设备归属等要素，并提交所在乡镇政府备案，建立闲置宅基地、闲置农房使用经营权流转台账制度。经批准进行装修改造、改建、新建的，不得超出原宅基地、房屋或批准的面积，且只能按合同约定用途使用或经营，不得擅自改作别墅大院和私人会馆。合同期满后宅基地使用权和房屋所有权归宅基地资格权人所有，严格禁止采取“以租代售”的方式经营农民闲置房屋。

三是严格执法监察。加强土地管理和执法监察力度，对宅基地实行总量控制、减量化管理，禁止利用宅基地开发商品住宅，严格控制新增耕地建房，严格控制城中村扩张。乡镇政府和街道办事处加强“三权分置”合同备案和事后跟踪监管，对违反合同约定建设别墅大院或私人会所的，在第一时间进行制止、查处、整改。村集体经济组织负责农村房屋建设和出租监督管理，对本村农户合作建房、出租的房屋进行统一登记，及时向当地乡镇政府和有关部门报告违法违规用地行为，并按约定解除相关协议。

宅基地“三权分置”解读

1.宅基地“三权分置”改革有哪些意义？

答：一是有利于丰富宅基地用益物权。允许宅基地使用权有偿流转，可以显化宅基地财产价值，有效增加农民宅基地和房屋财产性收入。二是有利于明晰宅基地产权关系。通过给村集体经济组织、村集体经济组织成员和流转使用者“确实权、颁铁证”，进一步明确了各方的土地权益，为引导宅基地使用权有序流转，推动返乡下乡人员创业创新奠定制度基础。三是有利于优化资源配置。宅基地使用权在更大范围内有期限流转，将更好地盘活利用闲置宅基地和农房，让资源发挥出更大的效用。

2.问：宅基地“三权分置”如何保证农民的权益？

答：“三权分置”的一个核心问题是维护好、实现好、发展好农民的土地权益。“农民利益不受损”是土地制度改革的底线。《象山县关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见》对宅基地所有权、资格权、使用权的内涵和权责作了详细的阐述，明确指出农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，其符合建房条件的，可以按家庭户为单位申请宅基地建房，在“三权分置”中可以申请与返乡下乡创业人员合作建房，可以在县域范围内申请跨乡镇建房、农房置换和参与农房拍卖，符合宅基地和农房有偿退出条件的可以申请有偿退出。同时，在农村宅基地使用经营流转三方合同中对农村宅基地所有权人、资格权人和使用权人三方当事人明确规定了必须履行的义务和应当享有的权利，依法订立的合同具有法律效力，受到国家的保护，如果有一方违反约定而不满足另一方的要求，合同就是另一方讨回公道的证据。

3.问：跨乡镇建房，是否意味着可选择任一乡镇进行建房？

答：我县在“农房两改”集聚区建设中，以乡镇为单位已经突破了村与村之间的界限，继续打破乡镇之间的界限，将更有利于资源的优化组合，促进经济发展。但鉴于我县目前人均建设用地超标和土地资源稀缺性，现阶段对县城中心城区建成区、石浦建成区控制性详细规划覆盖区域内的城中村暂不实行跨乡镇建房和使用权流转，且农民在新的宅基地使用权流转到手后，其原有的宅基地应退还村集体经济组织。

4.问：宅基地“三权分置”确权登记过程中，对超面积建设等历史遗留问题如何处置、登记？

答：为全面推进农村房地一体确权登记颁证，维护好、实现好、发展好农民土地权益，我县对原已合法使用但面积超过现行标准的宅基地，在符合相关规划和有关规定条件下允许按不动产登记历史遗留问题处置情形登记发证；对超标准建设的农房，按有偿使用有关规定进行登记，有偿使用部分在登记簿和权属证书附记栏中注明；对宅基地有偿退出、“一户多宅”清理出来形成的存量建设用地，及不予拆除的农房，集体建设用地使用权和房屋所有权一律登记在村集体经济组织名下。

5.问：宅基地“三权分置”后可实现流转，集体经营性建设用地是否可以参照宅基地使用权进行流转？

答：为充分盘活村集体土地资源，壮大村集体经济，我县对登记在村集体经济组织名下的集体建设用地、闲置农房，及从农户手中流转过来的闲置宅基地、闲置农房，可参照流转使用登记方式，在双方合同约定的使用期限内进行登记，在登记簿和权属证书附记栏中注明使用人和使用期限，允许使用人进行使用经营权再流转或按规定设定抵押。

宅基地“三权分置”登记有关问题

（一）登记条件

1.符合土地利用总体规划、村庄规划和旅游等产业规划的农村宅基地使用权及房屋所有权；

2.有合法权属来源；

3.产权明晰，权属无争议；

4.宅基地所有权人、资格权人、使用权人订有《宅基地使用经营流转协议》（以下简称“流转协议”），并报镇乡人民政府备案。

（二）申请材料

宅基地资格权房屋所有权、宅基地使用权房屋使用权登记申请材料：

1.不动产登记申请书（原件）；

2.《宅基地使用经营流转协议》（原件）；

3.合作双方的身份证明及户口簿、营业执照（复印件）；

4.权属来源资料（如宅基地批准文件、使用权证、房屋所有权证、不动产权证等原件）；

5.权籍调查资料（宗地图、界址点成果表、房屋分户平面图原件）；

6.委托办理的提供授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）。

宅基地使用权房屋使用权抵押登记申请材料：

1.不动产登记申请书（原件）；

2.宅基地使用权不动产证书（原件）；

3.委托办理的提供授权委托书（原件）和受托人身份证明（复印件）；

4.抵押人身份证明（复印件）；

5.主债权合同、抵押合同（原件）；

6.《宅基地使用经营流转协议》（原件）。

（三）登记审批流程

1.登记申请。双方当事人凭镇乡人民政府备案的“流转协议”到所在辖区的镇乡不动产登记服务窗口（或便民窗口）申请宅基地资格权房屋所有权、宅基地使用权房屋使用权的登记；

2.登记受理。不动产登记服务窗口根据双方提供的申请材料，在符合登记条件的前提下进行受理；

3.登记审核。后台审核人员根据窗口受理的申请材料，及时审核办结；

4.登簿发证。登簿后及时发放宅基地资格权房屋所有权证书、宅基地使用权房屋使用权证书。

组稿邵雪飞图片由县国土资源局提供